¿Qué finalidad tiene esta inspección técnica?

Preguntas ITELa finalidad de esta inspección es instituir un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas para verificar el deber que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

¿En qué supuestos es obligatoria esta inspección técnica?

Deben someterse a inspección técnica obligatoria:

  • Los edificios plurifamiliares de viviendas en función de su antigüedad.
  • Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales.
  • Si el edificio o las viviendas del edificio deben acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación

Que se entiende por edificios plurifamiliares de viviendas?

A los efectos de este Programa, se entiende por edificio plurifamiliar de viviendas aquel que contenga más de una vivienda, sin perjuicio de que simultáneamente pueda contener otros usos.

Las viviendas unifamiliares deberán someterse a esta inspección técnica?

No, aquellos edificios que, según la normativa urbanística de aplicación, tengan la consideración de unifamiliares no deben someterse a inspección técnica obligatoria, y están sujetos a la normativa de habitabilidad vigente.

Hay un plazo para hacer esta inspección técnica?

Según la antigüedad del edificio, los plazos máximos previstos para pedir a la Generalitat  de la Vivienda de Cataluña el certificado de aptitud correspondiente, son los siguientes:

Antigüedad del edificioPlazo máximo para pasar la inspección
Anteriores a 1930Hasta el 31 de diciembre de 2012
Entre 1931 y 1950Hasta el 31 de diciembre de 2013
Entre 1951 y 1960Hasta el 31 de diciembre de 2014
Entre 1961 y 1970Hasta el 31 de diciembre de 2015
A partir de 1971Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio alcance los 45 años de antigüedad

Como se ha de acreditar la antigüedad de los edificios de viviendas?

La antigüedad de los edificios se puede acreditar por cualquier medio que sea válido en derecho.

Se llevará a cabo una inspección por cada edificio de viviendas?

Sí, y en el caso de inmuebles en los que haya más de una comunidad de propietarios, se puede llevar a cabo una inspección técnica para cada comunidad.

En caso de no alcanzar la antigüedad legalmente establecida, se pueden priorizar inspecciones técnicas?

Sí, la Generalitat y las entidades locales pueden priorizar las inspecciones técnicas de los edificios y declarar su obligación a hacer la inspección técnica, aunque no hayan alcanzado la antigüedad prevista en la normativa, cuando entren en cualquiera de los siguientes supuestos:

  • Situaciones de riesgo.
  • Deficiencias estructurales, constructivas o de las instalaciones.
  • Edificios situados en áreas de conservación y rehabilitación previstas en la Ley del Derecho a la Vivienda.
  • Cualquier otra causa debidamente justificada

Hay edificios que queden excluidos de la obligación de inspección técnica?

Quedan excluidos de la obligación de inspección técnica aquellos edificios de viviendas que hayan sido declarados inicialmente en ruina por el ente local competente.

¿A quién corresponde la obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica?

La obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica corresponde a:

  • Propiedad vertical: los propietarios.
  • Propiedad horizontal: a la comunidad de propietarios.

Los propietarios / propietarias y las personas ocupantes de las viviendas deben facilitar el acceso  a las viviendas ya las demás entidades del edificio en el momento de la inspección, para posibilitar el examen de los elementos comunes del edificio.

¿Quién debe hacerse cargo del coste económico de esta inspección técnica?

El coste económico derivado de la inspección técnica obligatoria a cargo de las personas obligadas a la realización de la inspección (propietarios del inmueble o comunidades de propietarios según sea el caso).

¿Quién puede llevar a cabo la inspección técnica de los edificios?

La inspección técnica de los edificios de viviendas se llevará a cabo un técnico con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.

¿En qué consiste esta inspección técnica?

La inspección es la acción de examinar el edificio que lleva a cabo el técnico competente a quien haya sido encargada, y que da lugar al informe de la inspección técnica de edificios de viviendas.

Esta inspección técnica es visual, y se hace respecto de aquellos elementos del edificio los que se haya tenido acceso.

Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no fueran suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas, el técnico encargado de la inspección debe proponer a la propiedad del inmueble hacer un diagnóstico del elemento o elementos constructivos afectados, o cualquier otro tipo de pruebas que considere necesarias.

Si en esta inspección el técnico detecta alguna situación anómala con apariencia de infravivienda, es necesario que la comunique a la Generalitat mediante el modelo que se podrá encontrar en esta web.

La existencia de esta situación anómala no condiciona la certificación de aptitud del edificio mientras no afecte a la estabilidad o seguridad de los elementos comunes de la edificación.

No forma parte de la inspección detectar posibles vicios ocultos, ni prever causas sobrevenidas.

¿Cuál es el contenido del informe técnico?

El informe de la inspección técnica, que se elabora siguiendo un modelo normalizado por la Generalitat, el cual se podrá obtener en esta web e indicará:

  • La descripción del estado actual del edificio.
  • Deficiencias detectadas y plazo para su subsanación.
  • Calificación del estado general del edificio.

Este informe se ajustará a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia de su autor, y el de veracidad de las manifestaciones que se contengan.

Como se califican en el informe las posibles deficiencias?

El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas debe detallar las deficiencias detectadas en los diversos elementos constructivos del edificio, y las debe calificar de la siguiente manera:

  • Deficiencias graves: son las que, por su importancia, hay que subsanar en los plazos indicados. En caso de que representen un riesgo para las personas, hay que indicarlo expresamente y detallar las medidas urgentes de seguridad a adoptar previas a la ejecución de las obras.
  • Deficiencias leves: son las que, sin ser graves, hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte de éste.

De acuerdo con las deficiencias detectadas, como se califica el estado general de un edificio?

Según el tipo, la gravedad y la generalización de las deficiencias, el estado general de un edificio puede ser:

  • Muy grave: existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas. En este caso, el informe debe especificar las medidas de seguridad a adoptar con carácter inmediato, las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo.
  • Con deficiencias graves: la existencia de deficiencias que por su importancia debe enmendarse. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas especifica las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo. En caso de que las deficiencias comporten riesgo para las personas, hay que describir las medidas urgentes de seguridad a adoptar, previas a la ejecución de las obras.
  • Con deficiencias leves: la existencia de deficiencias producidas por falta de conservación. Es necesario efectuar trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte.
  • Sin deficiencias: no se aprecian deficiencias.

¿Qué hacer si se detectan deficiencias que comporten riesgo para las personas?

En aquellos casos en que el técnico detecte la existencia de deficiencias, sean generalizadas o no, que comporten riesgo para las personas, es necesario que lo comunique de  manera inmediata tanto a la propiedad como al ayuntamiento del municipio donde es el edificio , a fin de que adopten las medidas que resulten adecuadas.

La comunicación en el ayuntamiento se puede hacer de acuerdo con el modelo de documento normalizado por la Generalitat que se podrá encontrar en esta web.

¿A quién debe entregar el técnico el informe de la inspección técnica?

Si el estado general del edificio es calificado como Muy grave este se entregará:

  • a la propiedad
  • a la Generalitat

Si el estado general del edificio es calificado con Deficiencias graves éste se entregará:

  • a la propiedad del edificio o a la persona representante de la comunidad de propietarios.

Si el estado general del edificio es calificado con Deficiencias leves o sin deficiencias éste se entregará:

  • a la propiedad del edificio o a la persona representante de la comunidad de propietarios
  • a la Generalitat

¿Cuáles son las actuaciones a realizar por la propiedad del edificio a la vista del informe técnico?

Las actuaciones a realizar en la vista del informe técnico son:

  • Calificación del estado general del edificio de Muy grave:
  • Adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad indicadas a fin de evitar situaciones de riesgo para las personas.
  • Subsanar las deficiencias indicadas en los plazos previstos en el informe técnico.
  • Calificación del estado del edificio con deficiencias graves :
  • Adoptar con carácter inmediato las medidas de seguridad indicadas a fin de evitar situaciones de riesgo para las personas.
  • Subsanar las deficiencias indicadas en los plazos previstos en el informe técnico.
  • Una vez finalizadas las obras de subsanación de deficiencias se presentará ante la Generalitat solicitud de expedición del certificado de aptitud, a la que deberá adjuntar el informe de la inspección técnica y certificado final de obra de la Dirección facultativa que ha dirigido las mencionadas obras y que acredite su correcta realización y finalización.
  • Calificación del estado general del edificio con deficiencias leves:
  • Hay que llevar a cabo los correspondientes trabajos de mantenimiento.
  • Calificación del estado general del edificio sin deficiencias
  • Ninguna actuación.

¿Cuál es la actuación de la Generalitat a la vista del informe técnico?

La Generalitat o bien la entidad local que haya asumido la competencia otorgará un certificado de aptitud que notificará directamente a la propiedad.

Este certificado de aptitud se hará tomando como base el informe de la inspección técnica de edificios de viviendas presentado y de las comprobaciones que pueda realizar.

Según cuál sea el estado general del edificio, el certificado de aptitud puede ser de apto o no apto.

En qué casos el certificado de aptitud contiene la calificación de apto?

  • Cuando el estado general del edificio se califica sin deficiencias.
  • Cuando el estado general del edificio se califica con deficiencias leves. En este caso, la resolución de otorgamiento del certificado indicará los trabajos necesarios de mantenimiento que deben llevarse a cabo para evitar la degradación del edificio o de una parte de éste.
  • Cuando  la propiedad de un inmueble solicita el certificado de aptitud una vez realizadas las obras indicadas en el informe de inspección técnica que calificaba el estado del edificio “con deficiencias graves”. Se deberá adjuntar el correspondiente certificado final de obra que acredite su correcta realización y finalización

Y en qué casos el certificado de aptitud contiene la calificación de no apto?

El certificado de aptitud será no apto, cuando del informe de la inspección técnica resulte que el estado general del edificio es “muy grave”.

¿Qué plazo tiene la Generalitat para notificar el certificado de aptitud?

El plazo para notificar este certificado es de dos meses:

  • En el caso de deficiencias graves : a partir de la entrada de la solicitud de la propiedad del inmueble acompañada del informe de la inspección técnica y, en su caso, de la certificación técnica de enmienda de las deficiencias señaladas en el informe de la inspección y que acredite su correcta realización y finalización.
  • En el caso de deficiencias muy graves, leves o sin deficiencias : a partir de la presentación del informe de la inspección técnica por medios electrónicos por parte del / de la técnico / a.

En caso de que la Generalitat modifique o complemente la relación y calificación de las deficiencias señaladas en el informe técnico, así como los plazos para subsanarlas, el plazo de dos meses se computará desde la entrada de la solicitud acompañada, si procede, de la certificación técnica que acredite la subsanación de deficiencias.

¿Cuál es la vigencia del certificado de aptitud?

El certificado de aptitud con la calificación de apto tiene una vigencia de 10 años. Transcurrido este plazo, hay que renovarlo, siguiendo el mismo procedimiento, dentro del año siguiente al de su caducidad.

Se puede revocar un certificado de aptitud con calificación de apto?

En caso de que la Generalitat constate que el edificio ha perdido las condiciones que determinaron el otorgamiento del certificado de aptitud con la calificación de apto, podrá declarar la revocación de su vigencia, previa audiencia a los interesados.

Se pueden transmitir viviendas situadas en edificios obligados a pasar la inspección técnica?

En las transmisiones de viviendas entre vivos, las personas transmitentes deben entregar a las personas adquirentes, en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica, copia debidamente autenticada del certificado de aptitud.

Si no se dispone de dicha resolución administrativa porque el edificio no haya pasado aún la inspección técnica, o bien, porque el informe de la inspección técnica determina deficiencias que aún no han sido subsanadas, las personas adquirentes pueden exonerar de forma expresa las personas transmitentes de la obligación de entregarlos este certificado. En este caso, la transmisión queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.

¿Cuáles son las consecuencias en caso de no solicitar el certificado de aptitud de un edificio de viviendas dentro del plazo legalmente establecido?

En estos supuestos, la falta del certificado de aptitud puede dar lugar, con las diligencias previas adecuadas, a la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables, de conformidad con lo previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

Y en caso de haber solicitado el certificado de aptitud pero que no se hagan las obras de subsanación de deficiencias?

El incumplimiento de la realización de las obras de subsanación de deficiencias o de la adopción de medidas de seguridad previstas en la normativa faculta la Generalitat para adoptar las órdenes de ejecución y otras medidas de intervención administrativa previstas en la Ley 18 / 2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda.

Se prevén ayudas económicas para estas inspecciones técnicas?

Las ayudas por el coste de las inspecciones técnicas obligatorias tienen carácter excepcional y se pueden otorgar cuando se acredite la insuficiencia de medios económicos de las personas que cumplen los requisitos de las convocatorias de subvenciones para la rehabilitación de edificios de uso residencial y de viviendas.

Que pasa con los edificios que hayan sido sometidos al test del edificio?

  • Los edificios de viviendas que a la entrada en vigor de este Decreto (26/02/2011) hayan sido sometidos al Test del Edificio y no hayan sido requeridos por la Generalitat para llevar a cabo obras de enmienda de deficiencias o bien ya las hayan llevado a cabo, pueden obtener el certificado de aptitud del edificio con la calificación de apto. En este caso la vigencia del Certificado de Aptitud es de 10 años desde la fecha de evaluación positiva por parte de la Generalitat del Test del Edificio.
  • Aquellos edificios que a la entrada en vigor de este Decreto (26/02/2011) hayan sido sometidos al Test del Edificio y la propiedad no haya sido requerida para llevar a cabo obras de subsanación de deficiencias o bien aún no las hayan llevado a cabo, pueden emplearse válidamente este Test para solicitar el certificado de aptitud del edificio correspondiente y por acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación siempre que dicho test del edificio tenga una antigüedad máxima de 24 meses desde su fecha de emisión.

En caso de discrepancia entre la cédula de habitabilidad otorgada y el resultado del certificado de aptitud de los edificios de vivienda, qué normativa prevalecerá?

Si hay alguna discrepancia entre la cédula de habitabilidad otorgada a las viviendas y el resultado del certificado de aptitud otorgado en el edificio, prevalecerá:

  • Para acreditar el estado de uso y conservación de los elementos comunes del edificio: el certificado de aptitud.
  • Para acreditar el estado de los elementos privativos de las viviendas: la cédula de habitabilidad.