Fase 3 ITE: Inspección

Inspección de los elementos

Inspección ITE BarcelonaUna vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede procederse a la inspección física del edificio. Como se indica en la documentación existente acerca de las ITES, la herramienta principal será la inspección visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en caso de que se considere necesario por parte del técnico que realiza la ITE, siempre según la importancia de los síntomas detectados. Para proceder a la inspección hay que

  1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de la Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se han detectado deterioros en el inmueble, y, en caso afirmativo, dónde se han detectado y cuáles son las medidas correctoras abordadas. Tal y como se ha indicado en el apartado correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta de la entrevista, que debe ser firmada por ambas partes.

En caso de que se hayan detectado deterioros, se procederá a contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas o locales donde se hayan producido.

La herramienta más indicada para esta tarea es la lista de chequeo

  1. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en:

2.1. La selección de los elementos concretos a inspeccionar: se procederá a seleccionar los elementos a inspeccionar, ya que no hay que confundir una inspección con un inventario detallado. Si existen deterioros, se inspeccionarán los elementos que se encuentren en peor estado. En caso de que no existan deterioros detectados, se procederá a la selección de una muestra representativa, siguiendo criterios semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos de varias localizaciones dentro del edificio. Otra posibilidad es tener una sistemática fija, en el sentido de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos determinados (siempre los pilares de los pisos pares, por ejemplo). Es importante ser consciente de que el reconocimiento de elementos de las plantas inferiores facilita la detección de deterioros relacionados con la importancia de las cargas con respecto a las características resistentes de los elementos (las plantas inferiores soportan cargas mayores), mientras que en las plantas superiores se suelen detectar mejor los movimientos globales a los que ha sido sometido el edificio.

2.2. La inspección física de los elementos seleccionados, a fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe completarse una ficha de inspección de cada elemento inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la tabla 6.

Tabla 6. Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado

FechaFotografía (varias en casos especiales)
InspectorCroquis
Situación del elemento en el edificioNotas u observaciones

La herramienta más indicada para esta tarea es la hoja de verificación, inspección, registro o validación

Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden, siendo en general preferible hacerlo por orden geográfico, agrupando la inspección de elementos que estén próximos, con independencia de su función. Sin embargo, al final del trabajo es más conveniente agrupar la ficha según la función cumplida por cada uno de los elementos, para facilitar el análisis de los deterioros, su categorización y la asignación de causas probables.

2.3. La inclusión en la ficha de todos los aspectos a recoger. La inspección de cada elemento permitirá detectar la posible existencia de síntomas o deterioros y proporcionará los datos que permitan posteriormente evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos relacionados con:

  • La continuidad estructural del elemento (existencia de grietas, separaciones, fracturas o huecos)
  • Su integridad estructural (el material aparece íntegro o deteriorado)
  • Los movimientos que el elemento ha podido sufrir a lo largo de su vida.
  • La influencia de los mecanismos de deterioro apreciables (existencia de humedades, sales, rastros de animales o vegetales, etc)
  1. La inspección de las condiciones ambientales generales: si se observa la existencia de humedad o agentes químicos (mal de la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas variables físicas que puedan relacionarse con el deterioro. Por ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la relación entre la pluviosidad y la evolución de las humedades detectadas, en términos de estacionalidad, caudal y retraso (el intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la precipitación y la activación de la humedad).

Clasificación de los deterioros

La clasificación de los deterioros puede hacerse en función de varios criterios. De un modo general, los deterioros pueden ser:

  • Visibles u ocultos, en función de su evidencia
  • Activos o inactivos, en función de que puedan progresar o estén estacionarios
  • Intrínsecos o extrínsecos: son intrínsecos los que sean el producto de la evolución lógica del elemento, en función de su naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y solicitaciones a los que está sometido, mientras que se denomina extrínsecos a los producidos por actuaciones exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminación de elementos, como muros o pilares, adición de elementos, como antenas, apeos o estructuras, etc.)

Por la propia naturaleza de la ITE, la inspección se encamina a la detección y categorización adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los deterioros más preocupantes son los activos. El hecho de que sean intrínsecos o extrínsecos influye únicamente en la fase de asignación de causas probables.